Condotel là gì?

Condotel là hình thức kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Chúng ta mua condotel là chúng ta sở hữu 1 căn chung cư nằm tại vị trí kinh doanh du lịch và được chủ đầu tư thuê lại và sẽ cho khách du lịch thuê. Vì là để cho thuê lại nên các căn hộ này thường đạt tiêu chuẩn khách sạn 3-5 sao. Mức chia lợi nhuận với chủ đầu tư thông thường là 75-25 hoặc 80-20. Người mua condotel sẽ được cam kết chia lợi nhuận từ 75% đến 80% từ việc cho khách du lịch thuê lại. Trong trường hợp không có khách hoặc ít khách thì thông thường chủ đầu tư sẽ cam kết mức lợi nhuận tối thiểu là 8-12%/năm cho dù có khách thuê hay không.

Có nên đầu tư vào condotel hay không?

Câu trả lời ở đây là nên. Vấn đề là nhà đầu tư phải thật sáng suốt và lựa chọn condotel nào. Có 2 trường hợp sẽ xẩy ra:
Thuận lợi: vị trí condotel phù hợp với nhu cầu của khách du lịch, bên trong nội khu du lịch có nhiều tiện ích. Khách du lịch thường ngoài việc quan tâm như phòng ốc sạch đẹp, vị trí view biển , view núi đẹp ngoài ra còn phải có nhiều tiện ích vui chơi giải trí như phải có nhà hàng nổi tiếng chứ không thích sử dụng nhà hàng của chủ khu du lịch, quán bar, karaoke dịch vụ phải tốt v.v… đó là những mấu chốt giúp cho việc mua condotel thuận lợi và thu nhập cao, có thể là cao hơn mức cam kết tối thiệu 8-12% rất nhiều nếu chúng ta có 1 vị trí tốt.
Không thuận lợi: condotel nằm bên trong 1 khu du lịch làm chưa tốt, các dịch vụ còn nghèo nàn, không hút khách du lịch. Hoặc là chủ đầu tư làm giữa chừng hết tiền. Đây là những vấn đề rất nhiều nhà đầu tư quan tâm, cân nhắc.

Một số condotel đã thực hiện và đang triển khai tại Việt Nam

CONDOTEL NHA TRANG
Dự án căn hộ khách sạn Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên tại Việt Nam. Đây cũng là một trong những tòa nhà cao nhất ở Nha Trang với chiều cao 41 tầng gồm 1260 căn Condotel 5 sao, được quản lý bởi tập đoàn Best Western của Mỹ, hiện đang có mức giá bán tầm $2200/m2. Sắp tới, chủ đầu tư Vingroup sẽ cho ra mắt dự án Vinpearl Condotel Nha Trang hứa hẹn sẽ tạo cơn sốt mạnh cho thị trường đầu tư bất động sản.
CONDOTEL ĐÀ NẴNG
Nhắc đến condotel Đà Nẵng không ai khôn biết dự án Cocobay. Đây là condotel nghỉ dưỡng giáp biển có mức cam kết lợi nhuận tối thiểu cao nhất: 12%. Dự án là một siêu tổ hợp giải trí của chủ đầu tư là tập đoàn Empire nổi tiếng. Dự án đang chào bán với mức giá khá tốt từ 25-29tr/m2. Ngày mở bán: 25/5/2016.
Cũ hợn là dự án khách sạn căn hộ tại Đà Nẵng là dự án A La Carte Đà Nẵng gồm 202 căn Condotel 4 sao hầu như đều hướng về biển, được điều hành bởi Serenity Holding , chào bán từ tháng 11/2011, giá bán trung bình từ $1.500 – $2 500/m2 cho 1 căn diện tích từ 46 – 74m2. Gần đây có thêm dự án Olalani Resort and Condotel là một trong những dự án nổi bật của Condotel Đà Nẵng.

Coco Skyline Resort
CONDOTEL PHÚ QUỐC
Condotel đang nổi là dự án đến từ tập đoàn Sun Group. Các condotel ở đây mức giá từ 2,7 tỉ đến 4 tỉ / căn, dự án này có tên là Premier Residences Phú Quốc Emerald Bay. Đắt nhưng an toàn. Đầu tư vào Sun Group thì chúng ta có thể hoàn toàn yên tâm về chất lượng bởi tập đoàn Sun Group đã quá thành công với các dự án nghỉ dưỡng như Bà Nà Hill, Asia Park v.v…
Cũ hơn thì có căn hộ khách sạn tại Phú Quốc là Vinpearl Condotel Phú Quốc và Dự án Khu du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Condotel Grand World Phú Quốc của Tập đoàn LDG Group có diện tích hơn 85 ha bao gồm bốn khu biệt thự nghỉ dưỡng có số lượng là 447 căn, 104 bungalow cao cấp hướng biển, giá bình quân 2,5 tỷ đồng/căn.
CONDOTEL HẠ LONG
New Life Tower được biết đến là là dự án căn hộ khách sạn điển hình tại thành phố biển Hạ Long. Dự án được xây dựng trên lô đất N2 – A1, thuộc khu đô thị Cái Dăm – TP Hạ Long tỉnh Quảng Ninh. Chủ đầu tư Geleximco cam kết cho khách hàng hưởng lợi nhuận 14% trong 2 năm đầu, các năm tiếp theo sẽ được thỏa thuận trực tiếp với đơn vị khai thác và quản lý.

Sự khác nhau giữa condotel và chung cư thông thường

Condotel khác căn hộ thông thường vì condotel sở hữu những điểm sau:
Hệ thống đặt phòng, bảo vệ, dọn dẹp,… kết hợp thêm những dịch vụ khác như: nhà hàng, mua sắm, spa, hồ bơi…

♦ Đơn vị quản lý vận hành và bảo dưỡng riêng biệt

♦ Hoạt động theo hình thức Timeshare

♦ Phần lớn nằm trong phân khúc nghỉ dưỡng

♦ Mua quyền sở hữu và sử dụng

♦ Kết hợp với các tiện ích chung của toàn hệ thống

♦ Luôn có yếu tố sinh lời đầu tư

Condotel phù hợp với những người nào

Condotel chủ yếu phục vụ cho những khách hàng có mức sống trung bình khá trở lên. Đây là những người có số tiền nhàn rỗi từ 1-2 tỷ hoặc từ 3-5 tỷ. Rõ ràng nhìn vào mức cam kết lợi nhuận 8-12% là đã hơn gửi ngân hàng nhiều, thêm vào đó là sở hữu bất động sản sẽ gia tăng giá trị theo thời gian chứ không như tiền. Hiện nay rất nhiều chủ đầu tư như tập đoàn Sun Group hay Empire Group còn cam kết cho người sở hữu condotel được 15 ngày nghỉ dưỡng miễn phí tại hệ thống khách sạn của họ trên toàn quốc trong nhiều năm (8-10 năm). Condotel nhắm tới khách hàng có nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng tại các khách sạn cao cấp 3-5 sao.
Đầu tư vào condotel lợi nhuận sẽ không bằng đầu tư vào công việc chính của các khách hàng nhưng đó cũng là một kênh đầu tư thực sự hấp dẫn hơn những kênh như vàng, chứng khoán hay là gửi tiền tiết kiệm.

Mức sinh lời cam kết có đáng tin không?

Nhìn vào mức lợi nhuận này đã đủ sức hấp dẫn với bất cứ nhà đầu tư (NĐT) nào, so với những kênh đầu tư như chứng khoán, vàng hay lợi tức từ cho thuê căn hộ cao cấp 5-7%, gửi tiền tiết kiệm ở nhà băng trung bình khoảng 7% đã cho thấy condotel hấp dẫn hơn hẳn.

Điều này khiến việc đầu tư vào các dự án condotel đang trở nên sôi động. Tại hầu hết các tỉnh miền Trung có lợi thế du lịch, đặc biệt là Đà Nẵng, Nha Trang đâu đâu cũng rầm rộ đầu tư vào Condotel.

Thế nhưng, đằng sau sự sôi động đó cũng là những nguy cơ tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho NĐT, nếu không nghiên cứu kỹ càng trước khi ra quyết định đầu tư. Để có thêm cái nhìn đa chiều, thực trạng thị trường chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Ông Trương Lê Quân – Quản lý bộ phần đầu tư, Savills Hà Nội:

Là người theo dõi và am hiểu về mô hình đầu tư này, ông có thể cho biết tình hình thị trường Condotel hiện nay?

Ông Trương Lê Quân: Có thể nói rằng, Condotel là sản phẩm BĐS đầu tư đang được nhiều NĐT ưa chuộng.

Khi đầu tư condotel, NĐT có thêm thu nhập từ việc tham gia chương trình cho thuê lại các căn hộ tiện nghi như khách sạn này. Mức lợi nhuận mà chủ đầu tư thường cam kết từ 8-10%, nay thậm chí là 12% đã thổi một luồng sinh khí mới vào phân khúc này.

Vì thế, các dự án condotel ven biển đã bùng nổ, lan tỏa ra trên khắp thành phố biển miền Trung, thậm chí cả Phú Quốc với nguồn cung đa dạng.

Có nhiều quan điểm cho rằng sự bùng nổ này dẫn đến tình trạng rất nhiều chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận mà không dựa vào cơ sở nào, chỉ nhằm bán được hàng, đầu tư condotel như một “mê cung”…Vậy, ông có lời khuyên gì cho NĐT?

Ông Trương Lê Quân: Theo khảo sát của Savills Việt nam, nhóm đối tượng đầu tư vào condohotel chủ yếu là người có mức thu nhập trung lưu, có nhu cầu nghỉ dưỡng định kỳ và đầu tư để gia tăng lợi nhuận.

Việc các chủ đầu tư đưa cam kết lợi nhuận cố định cho condotel là sản phẩm được thị trường ưa chuộng bởi tích hợp được rất nhiều ưu điểm như tích lũy tài sản hay thu nhập cố định.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hiểu rõ uy tín của chủ đầu tư dự án, tính pháp lý của dự án cũng như thỏa thuận giữa hai bên để có thể hoàn toàn “nghỉ dưỡng” hiệu quả với sản phẩm condotel này.

Vậy còn hiện tượng chạy đua mức cam kết lợi nhuận, thậm chí là 12 đến 14%, ông có cho rằng lợi tức này là ảo, cần cảnh giác?

Ông Trương Lê Quân: Tôi cho rằng, tình hình kinh doanh các dự án condotel khi đi vào khai thác hay nói cách khác là dòng tiền để trả lãi cho người mua tài sản, là quan trọng hơn sự hào nhoáng của mức cam kết ban đầu.

Cam kết trả lợi nhuận cố định 10%/năm trong vòng 10 năm tương tự phát hành trái phiếu, nghĩa là chủ đầu tư phát sinh nghĩa vụ trả nợ lãi trong thời hạn cam kết. Điều gì sẽ xảy ra nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lãi trong thời hạn cam kết ?

Tôi cho rằng NĐT cần chú ý khi giao dịch cần lưu ý nghĩa vụ này phải đưa vào thỏa thuận mua bán giữa hai bên và kèm theo quy định rõ ràng các tiện ích, ưu đãi cho người mua condotel.

Không những vậy, uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng để lựa chọn dự án, nhằm tránh rủi ro về khả năng thanh toán lãi khi dự án hoạt động.

Thêm vào đó, thương hiệu quản lý khách sạn, vị trị dự án cũng như thị trường khách sạn khu vực cũng góp phần tạo nên thành công cho việc đầu tư các sản phẩm condotel.

Theo ông, NĐT nên lựa chọn đầu tư vào condotel như thế nào cho hiệu quả?

Ông Trương Lê Quân: Tôi thấy hiện nay người mua condotel chủ yếu đến từ HN và Tp.HCM, và hầu hết NĐT đều bị hấp dẫn bởi 2 yếu tố : vừa tích lũy tài sản bất động sản nghỉ dưỡng kèm theo thu nhập sinh lời cố định hàng năm.

Do đó, ngoài việc lưu đến những khía cạnh tôi đã phân tích ở trên về tính pháp lý, uy tín chủ đầu tư và đơn vị quản lý, thì NĐT cần lưu ý thêm:

Thứ nhất, vị trí dự án condotel phải kết nối thuận tiện với các thành phố lớn, ví dụ như tại TP. Đà Nẵng chỉ cách Hà Nội khoảng một giờ bay, hay khoảng cách bay từ Tp.HCM đến Phú Quốc cũng rất thuận tiện. Bên cạnh đó, lưu ý về cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông của những nơi có dự án condotel.

Thứ hai, sản phẩm condotel thiết kế vừa túi tiền, diện tích 40-60 m2 là hợp lý, tầm 1 đến 2 tỷ/căn, cạnh tranh hơn nhiều so với các căn hộ tại thành phố như Hà Nội, HCM nên có thể ưu tiên đầu tư như căn nhà thứ hai.

Thứ ba, quyền sử dụng lâu dài và thu nhập cố định được đảm bảo. Đây có thể coi là yếu tố mấu chốt thu hút người mua vì họ nắm chắc trong tay quyền sử dụng và khai thác tài sản.

NĐT cần phải xem xét thận trọng tính pháp lý, quy hoạch của dự án để nhận định về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài. Trên thực tế, có khá nhiều dự án khu nghỉ dưỡng chỉ là đất thuê thương mại với mục đích kinh doanh khách sạn nên việc bán các condotel hay biệt thự sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu.