Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Tài sản hình thành trong tương lai có thể hiều là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất định trong giao dịch về tài sản đó.
Chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lí và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự.
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo mới thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo.
Ngày 7/11, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã công bố danh sách 05 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

5 dự án đủ điều kiện pháp lý bán nhà ở hình thành trong tương lai

Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, theo quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo hồ sơ giấy tờ chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 và Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng thông báo danh sách 5 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đủ điều kiện bán ở hình thành trong tương lai, tính đến thời điểm hiện tại. Trong số 5 dự án đủ điều kiện lần này có một số cái tên khá nổi như Dự án Cocobay Đà Nẵng của Tập đoàn Empire, khu tổ hợp và khách sạn Alphanam Luxury.

Thực hiện chức năng nhiệm vụ được giao trên, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng thông báo danh sách các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đủ điều kiện bán ở hình thành trong tương lai, tính đến thời điểm hiện nay như sau:

Các quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai

Theo Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo thì: “ Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
Tài sản được hình thành từ vốn vay;
Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng kí theo quy định của pháp luật”.
I. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai:
+ Là tài sản: tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền sở hữu quy định tại Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005.
+ Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
+ Bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo mới thuốc quyền sở hữu của bên đảm bảo.
II. Các tài sản đảm bảo phải đáp ứng các điều kiện sau:

1. Điều kiện chung:
+ Tài sản do các bên thỏa thuận và phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản thuộc sở hữu của họ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền.( Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2005.).
“Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2005.: Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch.
Vật dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.
Điều kiện này được đặt ra bởi trên thực tế, khi bên bảo đảm không thực hiện được nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thì tài sản bảo đảm lúc này sẽ bị đưa ra để thực hiện nghĩa vụ chính trong hợp đồng. Do đó, tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.
Để chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, bên bảo đảm phải xuất trình giấy tờ, tài liệu và giấy tờ có liên quan thực hiện quyền sở hữu của bên bào đảm.
+ Tài sản đảm bảo không phải là đối tượng bị tranh chấp về quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng.
Bên bảo đảm phải chứng minh và cam kết bằng văn bản về tình trạng không có tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản tại thời điểm kí kết hợp đồng.
+ Tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép lưu thông. Những tài sản gắn với yếu tố nhân thân của chủ thể không thể là đối tượng của các biện pháp bảo đảm.
Tài sản được phép giao dịch là tài sản không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm. Tài sản bị hạn chế giao dịch, lưu thông với những điều kiện nhất định thì vẫn được coi là tài sản được phép giao dịch, nhưng khi xử lí tài sản bảo đảm thì phải tuân thủ đầy đủ điều kiện đó.
Điều kiện này đảm bảo quyền và lợi ích cho bên nhận bảo đảm. Trong trường hợp bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình thì bên nhận bảo đảm vẫn giữ được quyền và lợi ích của mình. Nếu tài sản đảm bảo thuộc loại tài sản bị pháp luật cấm giao dịch, bên nhận bảo đảm sẽ không được bảo đảm về mặt pháp lí để xử lí tài sản bảo đảm và sẽ gặp nhiều tổn thất. Do vậy, tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép giao dịch.
+ Tài sản bảo đảm phải được xác định cụ thể.
Nếu là tài sản bảo đảm thì phải được xác định nó mang tính chất của tài sản động sản hay bất động sản, là vật đặc định hay vật cùng loại, có hay không giấy tờ đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật; thuộc loại đồng bộ hay bao gồm cả vật chính và vật phụ, vật tiêu hao hay không tiêu hao…; Nếu tài sản là tiền Việt Nam thì phải được xác định rõ con số cụ thể; Nếu là tài sản hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ chứng minh rằng tài sản đó chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai, và chắc chắn thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm vào thời điểm phải xử lí tài sản đó.
+ Một tài sản cũng có thể được dùng để làm vật bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, vật đó có giá trị hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Quy định này của pháp luật thể hiện sự tôn trọng yếu tố thỏa thuận, định đoạt của các bên, vốn là một đặc thù của các quan hệ dân sự. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm bảo, trừ trường hợp có pháp luật quy định
2. Điều kiện đối với tài sản hình thành trong tương lai:
Đối với tài sản hình thành trong tương lai thì ngoài điều kiện chung trên còn có một số yêu cầu sau: xuất phát từ đặc thù một số tài sản tại thời điểm giao dịch chưa thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo. Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai thì bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu tài sản mà bên bảo đảm chưa đăng kí thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lí tài sản khi đến hạn.

+ Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất: tùy từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất.
+ Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là vật tư, hàng hóa: bên đảm bảo có khả năng quản lí, giám sát tài sản đảm bảo.
Khoản 2 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2005. quy định: “Vật dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Như vậy, đây là một quy định ngoại lệ vượt ra ngoài khuôn khổ quy định chung. Tính chất ngoại lệ được thể hiện ở các đặc điểm như sau:
+ Thứ nhất: Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tức là chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm.
+ Thứ hai: Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao dịch bảo đảm.
Theo quy định trên, tài sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các yêu cầu sau:
– Điều kiện thứ nhất: Tài sản hình thành trong tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là “vật”. “Vật” có thể gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại và vật đặc định.
– Điều kiện thứ hai: Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành. Quy định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế… nhưng chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu.
– Điều kiện thứ ba: Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Dựa vào quy định của Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2005 để nhìn nhận thì trong thực tế có những dạng “ tài sản hình thành trong tương lai” chính như sau:
– Căn hộ chung cư đã xây dựng xong, đã có biên bản thanh lí hợp đồng và biên bản bàn giao nhà nhưng người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc ô tô, xe máy đã được mua nhưng chưa được cấp giấy đăng kí ô tô, xe máy.
– Các máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đã được đặt theo phương thức hàng cập cảng, đã có hợp đồng mua bán, vận đơn và hàng đã cập cảng nhưng bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán. Sau khi bên mua thanh toán đủ thì bên bán sẽ bàn giao hàng.
III. Quy định riêng về trình tự, thủ tục áp dụng cho giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai
Chế định về tài sản hình thành trong tương lai phải được quy định lại thành một hệ thống các quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch bảo đảm như việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng kí giao dịch bảo đảm và xử lí tài sản thế chấp. và nó bao hàm được các nội dung chủ yếu như sau:
– Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành đầy đủ trong hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu thuộc về bên thế chấp. Nếu tính cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn trong một số loại tài sản cụ thể, không áp dụng một cách phổ biến để phòng ngừa các giao dịch giả tạo. Vì vậy, không bao hàm các tài sản đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng kí sang tên theo quy định của pháp luật.
– Giao dịch bảo đảm về tài sản hình thành trong tương lai là loại giao dịch có điều kiện. Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đối với toàn bộ tài sản thì giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực.
– Phải phân biệt ra nhiều trường hợp khác nhau:
+ Trường hợp bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản đã hiện hữu đầy đủ, hợp đồng mua bán tài sản đã được thanh lí, nhà đã bàn giao nhưng chưa có giấy chứng nhận sở hữu. Trong trường hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu của bên mua.
+ Nếu tài sản hình thành trong tương lai liên quan đến nhà thì giao dịch bảo đảm phải được đăng kí tại cơ quan đăng kí giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản.
+ Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản , tức là tài sản hình thành từ vay vốn.
Từ phân tích nêu trên, có thể đi đến kết luận rằng tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù. Cần có một hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Các quy định phải bao quát đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng, đăng kí giao dịch bảo đảm cho đến xử lí tài sản.